Почему квартира не зарегистрирована в росреестре

Регистрация права собственности на приватизированную квартиру

Почему квартира не зарегистрирована в росреестре

Процесс государственной регистрации права собственности является заключительным и обязательным этапом приватизации.

Данная правовая процедура оформляет переход полномочий владения на жилое помещение от муниципальных и государственных органов власти к гражданам Российской Федерации.

Участники приватизации имеют возможность оформить квартиру как на одного, так и на нескольких лиц, то есть в долевое пользование.

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на объект недвижимости необходимо:

После чего регистратор, проверив предоставленные сведения, сможет вынести решение о согласии или отказе в проведении регистрации перехода права собственности.

Оформление жилых помещений в собственность граждан

Граждане, которые занимают жилые помещения государственного и муниципального жилых фондов на основании социального найма, имеют право приобрести данные объекты недвижимости в личную собственность. Переход полномочий владения оформляется договором о приватизации, для заключения которого необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Паспортные данные (свидетельства о рождении) всех зарегистрированных жильцов.
  • Соглашение о социальном найме.
  • Заявление установленного образца.
  • Технический паспорт.
  • Выписки из домовой книги, по лицевому счету.
  • Справка, подтверждающая отсутствие собственного жилья у участников сделки.
  • Справка о том, что ранее лицо не принимало участия в приватизационном процессе.

Переход прав на приватизированное имущество подлежит обязательной государственной регистрации. Если жилье приватизировано, но не оформлено в собственность, гражданин не признается законным владельцем недвижимости.

Важно то, что права на квартиру, которые возникли до 31 января 1998 года, имеют полную юридическую силу без регистрации.

Обязательное государственное удостоверение полномочий собственника такой недвижимости проводится по его личному желанию (ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Пример

Гражданин Р приобрел квартиру в апреле 1997 года, в октябре 2000 года решил продать жилье, собрав необходимые документы, он совместно с покупателем отправился в местное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В оформление перехода права собственности было отказано, ввиду того что на договоре о приватизации отсутствовал штамп, подтверждающий регистрацию документа.

К тому же в соответствии с ст. 69 ФЗ от 13.07.

2015 № 218-ФЗ государственная регистрация возникшего до 31 января 1998 года права на квартиру обязательна, если появилась необходимость в реализации имущества. Гражданином Р не были предприняты необходимые правовые действия.

Если права муниципальной или государственной собственности на жилое помещение возникли после 31.01.1998, то государственная регистрация прав гражданина на недвижимость осуществляется после регистрации прав владения органами власти.

Долевая собственность при приватизации

Лица, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, имеют право приватизировать имущество как на одного собственника, так и в общее владение. Общая собственность на объект недвижимости является долевой.

Для приватизации квартиры на нескольких участников сделки необходимо:

  • Обоюдное и добровольное желание каждого зарегистрированного жильца на проведение соответствующей правовой процедуры.
  • Решение о приватизации должно быть принято единогласно.
  • Один или несколько собственников вправе отказаться от участия в сделке, но в пользу будущего владельца. Данный отказ должен быть оформлен в письменном виде и заверен нотариусом.
  • Не допускается получение принудительного согласия жильца, то есть через суд.
  • Если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, то потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Невозможно приватизировать отдельную долю в общей площади муниципального или государственного объекта недвижимости.

В процессе приватизации квартиры супругами жилая площадь распределяется в долях ввиду того, что объект не является совместно нажитым имуществом, и не может перейти в их совместную собственность.

Государственная регистрация права собственности приватизированного имущества осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости как органами Росреестра, так и многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Уполномоченные должностные лица принимают от сторон по сделке документы, которые подлежат правовой экспертизе, а именно:

  • Определяется юридическая сила правоустанавливающей документации (договор о приватизации, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
  • Проверяется форма и содержание предоставленных документов, соблюдение нотариального заверения.
  • Соответствие полученных сведений требованиям действующих норм права.
  • Устанавливается наличие в ЕГРП информации о зарегистрированных правах участников сделки, о наличие обременений на недвижимом имуществе (арест, залог).
  • Проводится проверка полномочий представителя одной из сторон сделки, если таковой имеется.
  • Регистрирующие органы удостоверяются в том, что в документах нет приписок, зачеркнутых слов, исправлений, отсутствуют записи, исполненные карандашом, нет повреждений, не позволяющих однозначно понять содержание текста.
  • Проверяется правовое соответствие иных документов, которые необходимы для осуществления госрегистрации права.

По итогу регистратор принимает решение об отказе или разрешении в оформлении полномочий владения, о чем на заявлении ставится штамп. Отказ, в свою очередь, может быть обжалован в судебном порядке.

Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется в срок не более 10 рабочих дней со дня приема пакета документов.

Документы для оформления приватизированной квартиры в собственность

Государственная регистрация права собственности на основании договора о приватизации проводится при сборе следующего пакета документов:

  • Заявление установленного образца от одного или нескольких собственников.
  • Документы, устанавливающие право собственности на жилое помещение (в данном случае — договор приватизации).
  • Кадастровый паспорт, который можно получить в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Выписки из домовой книги и по лицевому счету. Документы выдаются в отделах жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).
  • Паспортные данные всех зарегистрированных граждан, свидетельства о рождении несовершеннолетних лиц.
  • Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Дополнительно могут понадобиться следующие сведения:

  • Если интересы лица, представляет посредник, то необходима доверенность, удостоверенная нотариусом.
  • Свидетельство о регистрации брака либо о его расторжении.
  • Согласие органов опеки и попечительства, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Может быть затребован нотариально заверенный отказ от лиц, которые не принимали участия в приватизации.

В результате его оформления доли в квартире отказавшихся участников перейдут собственнику, осуществляющему регистрацию перехода права.

Госпошлина за приватизацию

За приватизацию объекта недвижимости государственная пошлина не взимается, взносом облагается официальная регистрация перехода права собственности на приватизированное жилье.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ размер пошлины, подлежащей уплате, составляет:

  • Для физических лиц — 2000 рублей.
  • Для юридических лиц — 22 000 рублей.

Если жилье приобретается в долевую собственность, то каждый госпошлина оплачивается будущими сособственниками в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ). То есть данный взнос должен уплачиваться таким образом: размер пошлины, равный 2000 руб., умножается на размер доли каждого собственника квартиры.

Пример

Участники процесса государственной регистрации перехода права собственности — это двое несовершеннолетних лиц и два взрослых гражданина. То есть каждый обладает долей в праве собственности равной 1/4. За тех, кто не достиг возраста совершеннолетия, пошлину уплачивают родители, попечители или опекуны.

Размер взноса, который подлежит оплате каждым лицом, определяется следующим образом: 2000 × 1/4 = 500 рублей.

Государственная пошлина может уплачиваться как в наличной, так и в безналичной форме. В последнем случае факт уплаты подтверждается платежным поручением с соответствующей отметкой банка о его исполнении (п. 3 ст. 333.

18 НК РФ, Письмо ФНП от 19.09.2016 № 3329/03-16-3).

Важно, что государственная пошлина всегда оплачивается до направления документов на официальную регистрацию, так как без подтверждения факта внесения сбора регистрация не состоится.

Государственная регистрация приватизированного имущества представляет собой юридический процесс на основании, которого признаются и подтверждаются права граждан на объект недвижимости.

Официальная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Для проведения регистрации необходимо собрать определенный пакет документов, соблюсти установленный законом порядок, оплатить пошлину, направить бумаги в территориальные отделения Росреестра или МФЦ. Должностные лица регистрирующего органа проверяют поступившие сведения и по итогу выносят решения об отказе или разрешение в государственном оформление прав на объект недвижимости.

Отказ в принятии документов в Росреестре

Мы с супругом приватизировали квартиру, после чего направили заявление и пакет документов на государственную регистрацию. К перечню необходимых сведений приложили сумму в размере 2000 рублей в качестве оплаты государственной пошлины.

В принятии документов нам было отказано, подскажите, почему?

Факт оплаты подтверждается платежным поручением, квитанцией. Данный взнос не оплачивается в отделениях регистрирующих органов.

Государственная пошлина подлежит уплате в банковских учреждениях, в соответствующих территориальных органах Федерального казначейства, или в иных организациях, которые осуществляют открытие и ведение счетов.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/privatizaciya/registraciya-prava-sobstvennosti/

Пять причин приостановки регистрации недвижимости в Росреестре / Sibdom.ru

Почему квартира не зарегистрирована в росреестре

Расчет при покупке квартиры зачастую происходит сразу после подписания договора и еще до того, как переход права собственности на покупателя будет зарегистрирован в Росреестре. Проходит еще несколько дней, прежде чем покупатель станет полноправным владельцем объекта. При этом нередко происходит приостановка регистрации. В ряде случаев Росреестр может и вовсе отказать в регистрации.

Специалисты МФЦ и филиалов Росреестра, куда продавец с покупателем обращаются для регистрации недвижимости, обязаны только принять документы.

Их содержание или комплектность они не проверяют, этим будут заниматься регистраторы Росреестра.

Поэтому о том, что какие-то поданные документы не соответствуют требованиям, становится известно только на следующий день после подачи договора на регистрацию.

Полный перечень причин, по которой Росреестр может приостановить регистрацию, содержится в № 218-ФЗ «О госрегистрации». В нем 55 оснований для приостановки регистрации. На практике список наиболее распространенных оснований регистрации намного короче. Вот пять самых распространенных причин, по которым останавливали регистрацию в 2018 году.

1. Документы не отвечают требованиям законодательства

Чаще всего приостановка регистрации связана с тем, что поданные продавцом и покупателем документы не соответствуют требованиям законодательства.

Например, стороны забыли включить в договор существенные условия, без которых он считается незаключенным. К таким, например, относится информация о лицах, которые после продажи квартиры сохраняют право пользоваться квартирой.

Это могут быть прежние жильцы, которые при приватизации были зарегистрированы в квартире, имели право участвовать в приватизации, но им не воспользовались. осужденные, а также несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей. Если в квартире есть такие жильцы, их нужно перечислить в договоре.

Если они отсутствуют, в договоре достаточно указать, что лиц, сохраняющих за собой право пользования квартирой, нет.

Форма поданного на регистрацию договора не соответствует требованиям законодательства. С 2016 года часть сделок с недвижимостью обязательно должен оформлять нотариус. Например, к таким относится продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Есть продавцы, которые об этих изменениях не знают и по-прежнему заключают договор в простой письменной форме.

Часто приостановка связана с неправильно составленной доверенностью. Когда продавца на сделке заменяет другое лицо по доверенности, в этом документе, представленном на регистрацию, не указано полномочий на совершение регистрации.

Например, доверенность выдавалась, для того чтобы оформить право собственности на дом или земельный участок, а заявитель обращается в Росреестр для продажи объекта.

Оформление и продажа недвижимости — по закону это разные действия, поэтому важно, чтобы при составлении доверенности у нотариуса продавец объяснял, для чего именно он получает доверенность.

2. На регистрацию подан неполный пакет документов

Во многих случаях правообладатели подают на регистрацию не все нужные документы. Тогда регистрация приостанавливается, и сторонам приходится доносить отсутствующие документы. Если продавец менял фамилию, и в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о собственности указана одна фамилия, а в паспорте у него уже другая, к стандартному пакету документов попросят приложить свидетельство о браке.

Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, понадобятся их свидетельства о рождении. Узнать, какие именно документы в каждом конкретном случае нужны для регистрации, можно на портале Росреестра (www.rosreestr.ru).

В разделе «Жизненные ситуации» надо выбрать интересующий вас объект («квартира», «жилой дом», «земельный участок») и необходимое действие («купля-продажа», «дарение», «наследование»), после чего появится окно с перечнем необходимых документов для оформления, сроками регистрации и суммой госпошлины.

Кроме того, консультацию по пакету документов специалисты Росреестра предоставляют по единому справочному телефону 8—800—100—34—34.

А вот в том случае, если стороны не оплатили госпошлину за регистрацию, документы будут просто возвращены без рассмотрения. То же относится к случаям, когда пошлина заплачена не в полном объеме. Если сумма меньше нужной, деньги не пропадут, можно вернуть уплаченную госпошлину, но для этого придется написать заявление.

3. Квартира находится в обременении

Регистрацию не проведут, если квартира находится в обременении или под арестом. Обычно перед сделкой заказывают выписку из ЕГРН, из которой видно наличие на объекте обременений.

Проблема в том, что информация в этой справке очень быстро устаревает, и обременение может быть наложено сразу после предоставления выписки.

Если оно есть, Росреестр не зарегистрирует право на такую квартиру за покупателем.

4. Росреестр не получил информации в рамках взаимодействия между ведомствами

Существуют случаи, когда причина приостановки никак не связана с покупателем и продавцом.

Проводя регистрацию, Росреестр самостоятельно запрашивает часть сведений у госорганов в рамках межведомственного взаимодействия.

Бывает, что эти организации просто не успели вовремя предоставить необходимые сведения, и тогда регистрация приостанавливается. Возобновят ее сразу после того, как информация поступит в Росреестр.

5. Сведения об объекте в ЕГРН и в документах расходятся

Когда информация об объекте в поданных на регистрацию документах не соответствует данным, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), это тоже повод для приостановки регистрационных действий. Переход собственности на земельный участок на покупателя не зарегистрируют, если выяснится, что в ЕГРН границы земельного участка пересекаются с границами другого земельного участка.

Если регистрация приостановлена, продавцу и покупателю Росреестр посылает уведомление.

Получить его можно по-разному: его могут выдать в МФЦ, когда участники сделки придут забирать документы, отправить по электронной почте (если она была указана при подаче заявления), может позвонить регистратор и сообщить о том, что сделка приостановлена.

В уведомлении обязательно указывается причина, по которой произошла приостановка регистрации, для продолжения регистрации ее необходимо устранить. Если требуется что-то уточнить, то можно связаться с регистратором по телефону, который указан на уведомлении.

На устранение причин приостановки дается три месяца, но это не значит, что в случае приостановки регистрации сторонам придется ждать несколько месяцев, прежде чем снова обратиться в Росреестр. Как только причина, по которой регистрация приостановлена, устраняется, например стороны донесли необходимые документы, регистрацию возобновляют.

Отказ в регистрации происходит тогда, когда срок приостановления истек, а причины, препятствующие регистрации, не были устранены. Если Росреестр все-таки отказывает сторонам в регистрации, заплаченная госпошлина не возвращается.

Поэтому перед обращением в Росреестр нужно очень внимательно подойти к подготовке документов.

По возможности привлечь к составлению договора юриста и ознакомиться со способами расчета по сделке, при помощи которых вы сможете защитить свои интересы, в случае если регистрация будет приостановлена.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1796/

Покупка квартиры: документы и оформление

Почему квартира не зарегистрирована в росреестре

Покупка квартиры — процесс нервный, хоть и нетрудный. За последние годы государство значительно упростило процедуру оформления перехода права собственности, исчезли очереди в Росреестр (я даже помню время, когда нужно было в 5 утра записаться в очередь на листочек), однако риски, связанные с покупкой квартиры как были — так и остались.

Почему? Потому что покупатели не проверяют документы, излишне доверяют риэлтору, полагая, что он все проверит и так далее. Ниже я постараюсь максимально подробно описать процесс покупки квартиры, ее оформление в собственность, сбор и проверку документов.

Покупка квартиры: документы

В первую очередь проверяем документы на квартиру, а также паспорт продавца. Это необходимо делать ДО заключения предварительного договора и передачи задатка. Какие документы запросить?

  • договор, на основании которого собственник владеет недвижимостью — купли продажи, дарения, мены. Во времена СССР договор мены был распространенным основанием приобретения жилья. Либо вместо договора может быть свидетельство о вступлении в наследство, договор (акт) о приватизации, решение суда, брачный договор, соглашение о разделе имущества, выделении доли
  • свидетельство о регистрации (учитываем, что свидетельства отменены с 2017г.)
  • выписка из ЕГРН (если объект зарегистрирован в БТИ — то в выписке из ЕГРН сведений о нем не будет)
  • кадастровый паспорт (или хотя бы выяснить кадастровый номер). Если объект не стоит на кадастровом учете в Росреестре — переход права собственности невозможен, сначала необходимо будет зарегистрировать квартиру в кадастре. В большинстве случаев все квартиры/дома, зарегистрированные в БТИ, были поставлены на кадастровый учет автоматически, однако проверять все равно нужно — бывает всякое.
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, капитальному ремонту
  • справка о зарегистрированных лицах в квартире
  • если речь идет о покупке дома и земли — такие же документы, плюс домовая книга, межевание на землю (обязательно проверить отсутствие наложения границ, подробнее в статье «реестровая ошибка о границах»)

Информацию о кадастровом учете, кадастровой стоимости квартиры, наличии обременений, общую площадь, статус можно получить бесплатно на сайте Росреестра (ссылка выше). Однако необходимо учитывать, что базы Росреестра обновляются не ежесекундно — раз в 2-3 недели. Следовательно, обременение на квартиру может не отображаться — а по факту быть.

Информацию о собственнике недвижимости, сделках, совершенных ранее с объектом (квартирой), можно получить в Росреестре при условии уплаты госпошлины — то есть НЕ бесплатно.

Договор внимательно изучаем, особенно, если с даты приобретения недвижимости не прошло 3 года — это срок исковой давности для оспаривания сделки. Но в ряде случаев, пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен судом (в основания вдаваться не буду), поэтому идеальной покупкой будет вариант, если продавец владеет квартирой более 10 лет (предельный срок давности).

На что обратить внимание в договоре продавца (собственника квартиры)?

Речь идет о договоре, на основании которого собственник недвижимости приобрел квартиру. Смотрим, в первую очередь, использовались ли при оплате средства материнского капитала и если да — были ли выделены на детей доли в квартире, есть  ли согласие опеки на продажу квартиры. Если доли не выделялись — я бы от такой сделки отказалась, так как она может быть оспорена по иску прокуратуры.

Если квартира оформлена в собственность на основании свидетельства о наследстве — узнаем подробно сколько было наследников и так далее, особенно, как я уже сказала, если срок владения составляет менее 3 лет, иначе другой, обиженный наследник может оспорить сделку.

Если квартира была приватизирована — узнайте кто отказывался от приватизации из членов семьи, где они сейчас проживают и есть ли у них свое жилье. Потому что по закону лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право ПОЖИЗНЕННОГО проживания в квартире, понятно, чем это грозит?

Были ли на момент предыдущей сделки зарегистрированные лица в квартире и когда (добровольно или нет?) сняты с учета.

Находится ли продавец в браке и является квартира совместно нажитым имуществом? Возможно недавно продавец развелся и продает квартиру без согласия бывшего супруга?

Кстати, согласие супруга на продажу квартиры больше не является обязательным документом, который подается в Росреестр. Государственный орган зарегистрирует переход права собственности с отметкой об отсутствии необходимого согласия на продажу третьего лица. Что это означает? Что сделка будет является оспоримой, следовательно, согласие обязательно необходимо запрашивать!

Есть и другие нюансы, их много — просто невозможно все перечислять, да и нужно ли? Например, был ли предыдущий продавец в браке и давал ли супруг согласие на сделку, по доверенности продавец  действовал или нет, были ли судебные споры в отношении квартиры, расчет по предыдущей сделке произведен полностью и есть ли документы, подтверждающее это.

Документы лучше смотреть дома, в тишине или на улице — не в присутствии продавца и/или риэлтора — так вы не упустите ни одной детали.

Не помешает поговорить с соседями — порой они могут многое рассказать о семье продавца, наличии конфликтов и даже психическом заболевании, которое вы не определите сами.

Поэтому, как бы это смешно не звучало — по возрастным продавцам (которым более 60 — 70 лет) неплохо бы запросить справку от психиатра об отсутствии психическим заболеваний — если продавец заинтересован в сделке он ее без проблем предоставит, тем более делается она за 5 минут. Иначе, риски объяснять не нужно — сделка, совершенная недееспособным лицом, оспаривается в суде.

Понимаю, как выглядит подобная просьба о запросе справки, поэтому действовать нужно, разумеется, максимально корректно.

Как вариант — попросите у продавца копию водительского удостоверения, проверьте его на сайте ГИБДД — если удостоверение подлинное, продавец прав не лишен — справку от психиатра можно не просить, потому что при получении водительских прав она предоставлялась в автоинспекцию. Но если права уже старые — лучше все же справку запросить.

Как проверить продавца недвижимости

И вообще зачем это делать? Чтобы убедиться в том, что

  • перед вами собственник недвижимости, а не его родственник или друг;
  • перед вами не должник по исполнительному производству;
  • перед вами не банкрот;
  • в отношении продавца нет судебных имущественных споров или спора по разделу имущества.

По первому пункту — проверяем паспорт, срок его действия,  сличаем фотографию На сайте МВД есть сервис по проверке паспортов и несмотря на то, что МВД предупреждает, что информация не является юридически значимой — нахождение в списке паспорта вашего продавца является достаточным основанием отказаться от сделки.

Проверяем продавца в базе данных исполнительных производств. Если в отношении продавца квартиры открыты исполнительные производства на большие суммы, примерно равные стоимости квартиры — я рекомендую отказаться от сделки, так как ее может оспорить взыскатель по исполнительному производству.

Проверяем продавца в картотеке Арбитражных дел на наличие поданного заявления на банкротство, а также уже возбужденной процедуры банкротства физ лица.

Важно это делать именно на сайте Арбитража, а не на Федресурсе, куда информация лишь попадает после признания должника банкротом, да и то с существенным запозданием.

Если продавец подал заявление на банкротство — от сделки нужно отказаться! Она однозначно будет оспорена в рамках процедуры! И что самое неприятное — в рамках процедуры банкротства оспариваются сделки, совершенные должником за последние 3 года.

Поэтому, если на сайте ФССП вы видите, что в отношении продавца есть исполнительные производства даже на небольшие суммы — значит что то не так, почему он не гасит долг? нет денег? Вывод — возможно, грядет банкротство и должник умышленно не закрывал долги.

Если продавец действует по доверенности

От такой сделки лучше всего ОТКАЗАТЬСЯ, потому что она несет большие риски, причем по разным основаниям, начиная от простой технической ошибки, допущенной нотариусом в тексте, заканчивая поддельным паспортом, подписью и так далее.

Или вот еще как может быть — сегодня в 12 часов дня вы подписывается договор с продавцом о покупке квартиры или передаете ему деньги. И сегодня же, но в 9 утра, доверенность была отозвана продавцом (проверить подлинность доверенности, ее отзыв можно в реестре нотариата).

Повторюсь — рисков очень много, поэтому либо выясняем почему продавец действует по доверенности, созваниваемся с ним, или отказываемся от покупки квартиры.

И еще — у продавца в Росреестре вполне может стоять запрет на регистрационные действия без его личного участия, о котором он мог попросту забыть, тогда представитель по доверенности не сможет подать заявление о переходе права собственности в Росреестр.

Конечно, не каждый продавец предоставит всю информацию по квартире, многие копии могут быть утеряны. Верить на слово в таком случае или нет  — каждый сам решает, но если собственник торопит события, говорит о других покупателях, дает скидку на квартиру — это повод как минимум призадуматься о необходимости покупки.

Кстати, когда продавец вам передаст справку об отсутствии задолженности от эксплуатирующей организации — запросите у него отдельно справку об отсутствии долга за капитальный ремонт. Потому что задолженность по данной услуге переходит на покупателя и следует судьбе квартиры.

Договор

Договор купли продажи квартиры может быть составлен сторонами самостоятельно, юристом, агентством недвижимости или нотариусом, однако кто лучше? Конечно мне хочется написать — обращайтесь ко мне, но и нотариус и агентство недвижимости, думаю справятся с этой задачей хорошо. По цене — дороже всех возьмет нотариус (0.5 % от цены договора, но не более 30 тыс рублей — это только госпошлина, плюс оплата тех. работ — произвольна).

Кто бы не составлял ваш договор — проверять все вплоть до последней точки нужно самому. До составления основного договора стороны подписывают, как правило, договор задатка и предварительный договор. В нем они выражают свое намерение заключить сделку в будущем, покупатель передает задаток (50 — 100 тыс).

Очень очень важно предварительный договор составить максимально подробно, можно указывать даже какие обои на стенах — не помешает. Если есть зарегистрированные лица в квартире — прописать срок их снятия с учета. Да, в случае, если они не выпишутся, новый собственник без проблем их потом выпишет — но это все время и деньги.

Необходимо различать и ПОНИМАТЬ различия между договором задатка и обычным договором аванса — тут разница в последствиях и уровне ответственности сторон в случае расторжения договора. Подробнее об этом я написала в статье задаток или аванс?

На основании предварительного договора купли продажи покупатель имеет право зарегистрировать обременение на квартиру в Росреестре, чтобы исключить риск ее продажи другому лицу (если срок между предварительным и основным договором будет длительный).

Не забываем, что сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения ( с 01.08.2019г. не требуют), однако выделение долей детям теперь не нужно удостоверять у нотариуса.

Доли необходимо выделять детям в случае оплаты части стоимости квартиры средствами материнского капитала и ранее родители должны были заплатить нотариусу немаленькую сумму.

Теперь соглашение можно составить самостоятельно и подать его в Росреестр, оплатив только госпошлину.

А если квартира (дом) не зарегистрирована в Росреестре? Такое бывает, когда право собственности удостоверялось печатью БТИ на договорах. Это не страшно и перед продажей (или одновременно) продавец должен подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности (лучше заранее дабы исключить возможные проблемы).

Покупка недвижимости: передача денег

Пожалуй, это главный вопрос, который вызывает беспокойство у всех покупателей и продавцов. Особенно, если в сделке участвуют средства материнского капитала. Как передавать деньги? Здесь нужно учитывать интересы обеих сторон — что хочет покупатель может не устроить продавца и наоборот.

Перечислю основные способы:

  • наличные деньги по расписке (акту приема передачи)
  • перечисление на счет продавца
  • открытие аккредитива в банке,
  • ячейка в сейфе
  • безопасная сделка Сбербанка.

Про аккредитив почитайте условия у Сбербанка. Простыми словами — продавец получит деньги только после предоставления документов, подтверждающих переход права собственности на покупателя.

По ипотечным квартирам Сбербанк использует сервис безопасная сделка, по смыслу тоже самое, что и аккредитив.

Плюсы при использовании ячейки банка или аккредитива объяснять не нужно, но все же минусы есть и судя по отзывам на сайте банки. ру — ситуация типична для всех регионов — это волокита, когда банк перечисляет деньги продавцу невовремя. Если продавец спешит, деньги необходимо для покупки квартиры — нужно сто раз подумать использовать ли банк в качестве посредника или нет.

Что касается перевода денежных средств на счет продавца — вроде бы все хорошо, какие могут быть риски? Однако они, а точнее он есть — отправитель денег может отозвать платеж, банк может его заморозить по разным основаниям.

Передача наличных денежных средств — старый дедовский способ. Но! Очень важно составить расписку правильно. В идеале — акт приема передачи денежных средств. Привлечь двух свидетелей. Неправильно составленные расписки можно оспорить в суде.

Продавец просить занизить цену в договоре  — соглашаться или нет? Дело ваше, но в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец вернет вам сумму, указанную в договоре.

И даже дополнительно составленная расписка может не помочь, у меня был как раз подобный спор, когда удалось оспорить расписку, составленную в счет стоимости дома.

Иногда риэлторы составляют отдельно от договора купли продажи недвижимости акт приема передачи «неотделимых улучшений», стоимость которых будет равна размеру заниженной цены договора. Но и это не спасет, в случае судебных споров, более того — как бы не пришлось потом эти якобы «улучшения» возвращать.

Источник: https://urist-rostov.com/pokupka-kvartiry/

Оформление права собственности на квартиру

Почему квартира не зарегистрирована в росреестре

По общему правилу, любое жилое помещение, будь то квартира или таунхаус, отнесено к недвижимому имуществу, право собственности на которое подлежит обязательной государственной регистрации. При этом не имеет никакого значения форма приобретения квартиры – покупка, получение ее в дар, приватизация или обмен.

Регистрация права собственности осуществляется управлением Росреестра, которое присутствует в каждом регионе, и производится в несколько этапов:

  • прием представителем уполномоченного органа документов, необходимых для регистрации права;
  • анализ законности совершаемой сделки, направленной на получение жилья в собственность, а также комплексная проверка подлинности представленных документов и их соответствия требованиям законодательства;
  • выявление или исключение наличия обстоятельств, препятствующих регистрации права собственности;
  • внесение в государственный реестр соответствующей записи – при условий оснований для отказа в регистрации права;
  • внесение в правоустанавливающие документы записей, подтверждающих окончание процедуры регистрации;
  • выдача собственнику соответствующего свидетельства.

На выполнение всей процедуры закон отводит чиновникам ровно 30 суток со дня поступления документов на регистрацию в управление Росреестра.

Особенности регистрации права собственности на квартиру, приобретенную в ипотеку

В отличие от других видов кредитования, ипотека предполагает получения жилья в собственность сразу же, то есть еще до того, как приобретатель выплатит кредитору полную стоимость квартиры.

Таким образом, регистрация прав осуществляется по общему принципу – путем подачи заявления в Росреестр.

Однако помимо стандартного набора, пакет документов включает в себя еще и соглашение о залоге, согласно которому в случае нарушения условий договора ипотечного кредитования, квартира переходит в собственность залогодержателя, то есть, банка, предоставившего средства на ее приобретение.

Абсолютное большинство кредитных организаций работает в тесном сотрудничестве с агентствами недвижимости, поэтому предлагают своим клиентам услуги по оформлению права собственности на вновь приобретенное жилье.

Соглашаться на такое предложение следует очень осторожно и только при условии доверия к банку. В любом случае стоит уделить внимание проверке репутации агентства.

В идеале оно должно быть членом всероссийской гильдии риелторов – при возникновении нештатной ситуации туда можно будет обратиться для ее разрешения.

Приобретение квартиры в новостройке: особенности регистрации права

У участников долевого строительства есть два варианта оформления права собственности на квартиру: воспользоваться услугами организации-застройщика или сделать это самостоятельно.

При выборе первого варианта, на первый взгляд, процедура для будущего новосела существенно упрощается и выглядит следующим образом: застройщик сам передает в управление Росреестра все необходимые документы и по истечении установленного срока предоставляет дольщику свидетельство о регистрации. Минус здесь один, но весьма ощутимый – времени такое оформление занимает гораздо больше, чем самостоятельное обращение в надлежащую инстанцию. Это объясняется большим количеством дольщиков, поскольку документы в ФРС подаются в массовом порядке.

Затягивания сроков регистрации можно избежать лишь одним способом – настоять на включении в договор на передачу прав на оформление документов застройщику пункт, предусматривающий неустойку за нарушение временных рамок подачи заявления на регистрацию.

Тем, кто предпочел самостоятельно оформить квартиру в собственность, следует внимательно отнестись к процессу заполнения всех необходимых документов: по закону к рассмотрению принимаются бумаги, не имеющие повреждений, подчисток, исправлений, зачеркнутых слов. Не примут в Росреестре и документы, в которых есть записи, выполненные карандашом. Штурмовать двери ФРС можно будет только после того, как застройщик оформит право собственности хотя бы на одну квартиру во вновь возведенном доме.

Часть необходимых документов возможно получить только у компании-застройщика, поэтому нужно быть готовым либо к отказу в предоставлении нужных бумаг, либо к доплате за их подготовку. Первое явно незаконно и может означать только одно – намерение застройщика самому выполнить процедуру оформления, естественно, получив за это определенную сумму.

В таком случае придется обращаться в суд, равно как и при отказе застройщика принять на себя обязательства по регистрации права собственности дольщика на квартиру.

Инициированние судебного разбирательства – самый долгий и изнурительный пусть к получению заветного свидетельства, к тому же еще и затратный – сумма судебных издержек в среднем составит порядка 30 000 рублей.

Поэтому прибегать к нему имеет смысл только в самом крайнем случае.

Проблемы при оформлении права собственности

На практике нередко возникают ситуации, препятствующие оформлению права собственности, и далеко не всегда они связаны с бюрократическими барьерами.

Отказ в регистрации права

Регистратор управления Росреестра может принять решение об отказе в регистрации по одной из следующих причин:

  • предоставление заявителем неполного пакета документов;
  • нарушение правил оформления документов, представленных с заявлением на регистрацию права;
  • выявление признаков, дающих основания для сомнения в подлинности поданных документов;
  • наличие ареста, наложенного на квартиру, подлежащую регистрации, а также запрета на совершение сделок с ней.

При принятии решения об отказе в регистрации заявитель должен быть уведомлен об этом в тот же день в письменной форме с обязательным указанием причин отказа. Заявитель же обязан в кратчайшие сроки устранить выявленные недостатки и вновь представить в управление Росреестра полный пакет документов.

При несогласии с отказом в регистрации собственник вправе оспорить это решение в судебном порядке.

Уклонение от регистрации

Любая сделка, направленная на приобретение недвижимости, подлежит обязательной государственной регистрации, иначе оформление права собственности невозможно.

Но бывают случаи, когда продавец, подписав договор купли-продажи и получив деньги за квартиру, считает сделку совершенной и уклоняется от явки в Росреестр.

Соответственно, покупатель лишен возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное жилье.

Если методы убеждения не работают, остается судебная защита.

В силу статьи 165 Гражданского кодекса, обязательная государственная регистрация договора, заключенного в полном соответствии с требованиями закона, может осуществляться на основании решения суда.

То есть покупатель, добросовестно исполнивший все условия сделки и по причине бездействия продавца не имеющий возможности оформить квартиру в собственность, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о регистрации договора купли-продажи.

Зарегистрированный таким образом договор будет являться основанием для выдачи новому собственнику свидетельства о регистрации права.

К объектам недвижимого имущества причисляют самовольную постройку, правовой статус которой устанавливает ст. 222 ГК РФ. Объектом этого типа может быть жилой дом, гараж, сооружение или другая недвижимость (сарай, баня и т … Дееспособный гражданин РФ, достигший совершеннолетия, имеет право подарить принадлежащее ему недвижимое имущество любому физическому либо юридическому лицу, включая государство. Договор дарения — популярная форма б … Для большого количества субъектов, приобретающих жилые помещения в свежевыстроенных домах, такая имеющая исключительное значение процедура как регистрация права собственности на жилье представляет собой весьма актуальную … Договор пожизненной ренты квартиры предполагает установление двухсторонних отношений между гражданами, основной целью которых является передача объекта имущественных прав в обмен на уплату рентных платежей за переданную … Актуальным вопросом для граждан является подача судебных исков, которые ставят своей целью  оспаривание процедуры регистрации  выбывших членов семьи. Такая необходимость часто является следствием бракоразводног …

09.08.2019 — Сергей Синезубов

Здрте. Я созаемщик жены брата. Она заемщик, она не включила в долю брата якобы ки плохая и заключила брачный договор о не включении. Брат не слышит меня все равно он будет платить ипотеку. Пока не заключили дооовор можно поменять решение и вкючить брата в долю?

Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/oformlenie-prava-sobstvennosti-na-kvartiru.html

Проф-Адвокат
Добавить комментарий