Договор дарения является ли правом собственности

Дарение права собственности

Договор дарения является ли правом собственности

Право собственности является исключительным, самым главным и самым широким вещным имущественным правом владельца средств производства и предметов потребления. Его наличие предполагает абсолютную власть над имуществом, на которое оно распространяется.

Следует понимать, что в порядке дарения, даритель передает одаряемому само имущество, а право собственности, в связи с этим переходит к нему уже автоматически, образуя некую неразрывную связь между имуществом и правом на него. Поскольку передача имущества является самым распространенным видом дарения, а право собственности на подарок всегда переходит к одаряемому, основные аспекты данного процесса следует рассмотреть более подробно.

Форма договора дарения права собственности

Требования к форме договора, по которому к одаряемому переходят права на подарок, определены законодателем в ст. 574 ГК. Согласно ей, договор безвозмездной передачи имущества, в зависимости от предмета, дарителя, стоимости подарка и момента исполнения, может быть совершен как устно, так и письменно.

Устно может быть совершено подавляющее большинство договоров дарения прав собственности, которые исполняются одновременно с их совершением, посредством передачи подарка одаряемому. Исключения из этого правила определены в п. 2 ст. 574 ГК:

  • Так, письменная форма бесплатного отчуждения имущества потребуется, если дарителем выступает юридическое лицо, а стоимость передаваемого подарка превышает 3 тыс. рублей. Отметим, что согласно ст. 161 ГК, письменная форма потребуется в любом из случаев дарения от юр. лица.
  • Кроме того, письменное оформление дарственной потребует любой договор, предусматривающий обещание передачи прав собственности в будущем.
  • Кроме указанных исключений, письменная форма потребуется при дарении недвижимости. Это обусловлено необходимостью государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК), а точнее, порядком ее проведения, который предполагает представление в отделение Росреестра договора, исполненного письменно.

Нарушение письменной формы в первых двух случаях, согласно п. 2 ст. 574 ГК, влечет ничтожность сделки. При несоблюдении формы договора отчуждения недвижимости, регистратор не сможет зарегистрировать право собственности одаряемого, ввиду чего он не станет полноправным владельцем.

Порядок перехода права собственности при дарении

Согласно п. 2 ст. 218 ГК, договор дарения является основанием для перехода права собственности на подарок, являющийся предметом сделки. Законодательство устанавливает общее правило, согласно которому передача подарка одаряемому сопровождается переходом прав на него.

Важно

Отождествлять переход права собственности с подписанием дарственной допустимо только в случаях их одновременного исполнения (реальный договор) либо если имущество уже находится во владении одаряемого. Во всех остальных случаях это недопустимо.

В большинстве случаев переход такого права автоматически сопровождает вручение подарка одаряемому, за исключением сделок, требующих государственной регистрации.

Таким образом, прописывая в договоре порядок вручения, стороны устанавливают процедуру перехода права собственности на передаваемую вещь.

Кроме общего правила передачи права собственности, стороны могут устанавливать договором дополнительные правила перехода права, в частности, поставив какие-либо отлагательные условия. Если такой порядок не предусмотрен, то действуют правила, установленные ст. 223 ГК.

Момент возникновения права собственности при дарении

Положениями ст. 223 ГК, законодатель установил момент возникновения права собственности у приобретателя при получении подарка. Согласно ей, если иное не предусмотрено дарственной, оно возникает у одаряемого вмомент передачи ему подарка.

Согласно со ст. 224 ГК, передачей подарка считается непосредственное его вручение одаряемому, передача перевозчику или сдача в отделение связи для доставки ее одаряемому. Таким образом, находясь в пути к получателю (одаряемому), если иное не предусмотрено соглашением сторон, подарок формально уже находится в его владении.

Внимание

Если подарок находился во владении одаряемого еще до момента подписания дарственной, то согласно п. 2 ст. 224 ГК, он считается переданным с момента подписания договора. В таком случае и право на него возникнет у одаряемого в момент подписания договора.

Исключение из общего правила составляют случаи, когда переход права требует государственной регистрации. Так, согласно п. 2 ст.

223 ГК, право собственности по договору, требующему последующей государственной регистрации прав перейдет к одаряемому с момента совершения такой регистрации.

Следует понимать, что определение момента перехода права имеет важное практическое значение. В частности, вместе с ним к одаряемому переходит риск случайной гибели имущества (ст. 211 ГК), бремя его содержания (ст. 210 ГК), возможность обращения взыскания на него и т.п.

Особенности дарения общей собственности

Согласно ст. 244 ГК, общей собственностью считается режим владения, по которому конкретным имуществом владеют несколько субъектов права. Существует две формы общего имущества — с выделением долей каждого участника (долевая) и без такого выделения (совместная). Каждая из указанных форм имеет свои особенности при заключении дарственной.

Вся общая собственность считается долевой кроме случаев прямого указания на возникновение совместного режима. На сегодня режим совместного владения распространяется лишь на общую собственность супругов (ст. 256 ГК) и на собственность членов фермерского хозяйства (ст. 257 ГК).

Согласно п. 2 ст.

576 ГК, передача имущества, находящегося в совместном режиме допустимо с согласия всех других участников, которое, согласно ст. 253 ГК, изначально презюмируется, если иное не установлено соглашением между ними.

Таким образом, каждый из них наделен правом безвозмездной передачи общего совместного имущества, без дополнительного разрешения со стороны других владельцев.

В то же время, такое отчуждение должно совершаться с учетом интересов всех других сособственников. Однако если их интересы будут нарушены, признать подобную сделку недействительной можно будет только при условии отсутствия у совладельца прав на отчуждение и осведомленности одаряемого об этом (п. 3 ст. 253 ГК).

Отдельно отметим, что в случае передачи одним из супругов недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, для действительности указанной сделки, ему потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Что касается имущества, находящегося в общем долевом режиме, то каждый из его участников, вправе распоряжаться им по своему собственному усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК). Имея намерение подарить предмет, находящийся в долевой собственности, одному одаряемому, совладельцы, по обоюдному соглашению, могут передать его как единый объект прав.

Положениями ст. 251 ГК, законодатель установил специальное правило определения момента перехода права на долю в общей собственности. Согласно ему, такой момент определяется моментом заключения дарственной. В случае необходимости государственной регистрации, переход происходит с момента ее проведения.

Пример

Онищенко заключил с Прохоровым договор дарения, по которому он передавал в пользу последнего земельный участок, приобретенный им сразу после его свадьбы на средства, подаренные ему родителям к его бракосочетанию. Однако Онищенко не учел, что купив недвижимость находясь в браке, он породил режим общей совместной собственности супругов на нее (ст.

256 ГК), в связи с чем полноправным ее собственником также следовало считать и его супругу, которую он и не думал предупреждать о заключении сделки с Прохоровым.

Так, оформив все документы самостоятельно, стороны дарения подали документы в Многофункциональный центр для проведения государственной регистрации.

Однако, по прошествии 10 дней, когда они явились в МФЦ для получения свидетельства о проведении регистрации, вместо него они получили постановление об отказе в ее проведении, на основании ст. 20 ФЗ № 122.

В частной беседе, государственный регистратор разъяснил сторонам, что поскольку передаваемая недвижимость находится в совместной собственности супругов, для ее дарения, Онищенко должен получить у жены нотариально заверенное соглашение на проведение подобной сделки (ст. 35 СК).

Получив указанное разрешение от жены, Онищенко подал документы для регистрации еще раз, после успешного проведения которой, Прохоров стал полноправным собственником земельного участка.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество

После получения в подарок недвижимости, у одаряемого возникает необходимость проведения государственной регистрации перехода прав на нее (ст. 131 ГК). Согласно п. 2 ст. 223 ГК, только после ее проведения, одаряемый становится владельцем недвижимого имущества.

К сведению

Государственная регистрация недвижимости проводится в соответствии с ФЗ № 122 от 21.07.97г., с учетом специализированных Методических рекомендаций. Проведение регистрации осуществляют местные отделения Росреестра и многофункциональные центры (МФЦ).

Порядок проведения регистрации установлен ст.

13 ФЗ № 122, согласно которой она начинается с момента подачи заявителем документов и соответствующего заявления для ее проведения.

Конкретный перечень документов зависит от вида недвижимости и прочих особенностей каждой конкретной ситуации, ввиду чего целесообразно уточнить его заранее у регистратора.

За проведение государсвенной регистрации недвижимости взимается госпошлина, размер которой установлен ст. 333.33 НК. Согласно ей, при регистрации недвижимости, размер пошлины для юр. лиц составляет 22 тыс. рублей, для физ. лиц — 2 тыс. рублей; при регистрации земельных участков — 350 рублей.

Правом подачи заявления обладают обе стороны дарения. Его подача, как и подача документов допустима тремя способами — лично, по почте или в форме электронного письма. После подачи всех документов, заявитель получает расписку, которая является доказательством подачи.

Государственная регистрация проводится на протяжении 10 дней, в течение которых регистратор должен произвести проверку всех поданных документов на предмет их законности, внести требуемые сведения в ЕГРП, нанести удостоверительные надписи на правоустанавливающие документы. Только после этого они выдаются обратно заявителю. После выдачи документов, одаряемый становится полноправным владельцем недвижимости.

При дарении любого имущества, его собственник передает одаряемой стороне не только само имущество, но и право собственности на него. Переход только прав, без передачи имущества невозможен.

Такая конструкция дарения является общепринятой в современной договорной практике, однако и она имеет массу особенностей, несоблюдение которых влечет неблагоприятные последствия.

В частности, особого внимания требует переход прав на имущество к одаряемому, поскольку без него он не сможет стать полноправным владельцем. Кроме того, отдельного учета требует режим собственности, который также влияет на переход прав.

Таким образом, только скрупулезный подход к составлению дарственной и соблюдение всех нормативных требований, могут гарантировать неоспоримость сделки и полноценный переход имущества и прав на него к одаряемому.

Консультация юриста

Вопрос

Я подарила внуку квартиру в новостройке. Теперь нам необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Скажите, какой размер госпошлины за ее проведение и кто должен ее уплачивать?

Ответ

Согласно ст. 333.33 НК, размер госпошлины за проведение государственной регистрации прав на квартиру, в вашем случае, составит 2 тыс. рублей, которые необходимо будет уплатить еще до подачи документов в отделение Росреестра. Уплату госпошлины осуществляет то лицо, которое является заявителем, при дарении, это, как правило, одаряемый, однако им можете выступать и вы.

Вопрос

Моя организация, в которой я работаю удаленно, выслала мне по почте ценный подарок, приуроченный к моему дню рождения. Однако подарок в процессе перевозки был испорчен. Предварительно был заключен договор обещания дарения. Правильно ли я понимаю, что раз подарок я не получил, то организация должна выслать мне еще один?

Ответ

Согласно ст. 223 ГК, моментом перехода прав собственности на подарок следует считать момент вручения подарка, к которому, согласно ст. 224 ГК, также приравнивается передача подарка перевозчику или отделению почтовой связи. Исходя из этого, находясь в пути, ценный подарок формально уже находился в вашей собственности.

Поскольку вины сторон в утрате подарка нет, то его утерю следует считать случайной гибелью. Согласно ст. 211 ГК, риск случайно гибели подарка несет его собственник.

Таким образом, поскольку подарок формально уже был вашим и риск его гибели несли вы, следует считать, что ваша организация уже выполнила обязательство по договору, и она не должна высылать вам еще один подарок.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Источник: http://dogovor-darenija.ru/chto-darit/prava-i-obyazannosti/na-imushchestvo/sobstvennost/

Регистрация права собственности по договору дарения

Договор дарения является ли правом собственности

Договор дарения – обязательство одной стороны (дарителя) безвозмездно передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Он заключается в простой письменной форме, несоблюдение которой делает договор ничтожным. Кроме того, сам договор дарения до недавнего времени подлежал государственной регистрации в Росреестре.

Чаще всего в обязательном порядке происходила регистрация права собственности и самого договора дарения. Данное положение касалось жилых помещений.

Так, например, была необходима регистрация и договора дарения квартиры, и перехода права собственности на нее, а в случае с нежилым помещением (например, гаражом) государственной регистрации подлежали только права собственности по договору дарения, т.е.

оформлялся лишь переход права на объект недвижимости. Однако с конца 2012 года и по состоянию на октябрь 2019 года подобное правило действует уже для любых объектов недвижимости.

Общие положения о регистрации права собственности по договору дарения

Государственная регистрация права собственности по договору дарения на недвижимость осуществляется по заявлению сторон. Официальным органом, уполномоченным на проведение данной процедуры, в настоящее время является Управление Росреестра.

Стандартный срок оформления составляет 30 дней, но с 27 сентября 2010 года на основании приказа Управления Росреестра по г.

Москве государственная регистрация права собственности по договору дарения квартиры, гаража или машино-места в столице осуществляется в течение 12-ти календарных дней.

Следует обратить внимание, что в других субъектах РФ, в том числе в Московской области, сроки оформления остались прежними и составляют 30 календарных дней.

В связи с участившимися в последнее время случаями мошенничества при оформлении собственности по договору дарения (особенно применительно к квартирам) Росреестр производит проверку законности сделки, что может повлечь увеличение сроков.

В соответствии с действующим законодательством дарение облагается подоходным налогом в размере 13% от стоимости недвижимости по данным оценки органов БТИ. Исключением из данного правила является дарение между ближайшими родственниками (супруги, дети, родители и др. в соответствии с Семейным кодексом РФ). В этом случае предусмотрено освобождение от уплаты налога.

Дарение недвижимого имущества и, соответственно, регистрация права собственности по договору дарения недвижимости, находящейся в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех владельцев. Гражданский кодекс РФ запрещает дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Услуги компании «Юс Либерум» по оформлению документов для регистрации права собственности по договору дарения

  • Консультации по правовым вопросам, связанным с заключением и регистрацией прав по договору дарения.
  • Составление договора дарения недвижимости (квартиры, гаража, машино-места, бокса, иного нежилого помещения и др.).
  • Регистрация прав по договора дарения недвижимости, в том числе помещения (нежилого или жилого), земельного участка, а также квартиры, гаража, машино-места.
  • Получение необходимых для регистрации документов БТИ.
  • Подготовка необходимых для регистрации документов, представляемых в Управление Федеральной регистрационной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
  • Передача в Росреестр полного пакета документов для государственной регистрации права собственности по договору дарения.
  • Получение из Управления Росреестра зарегистрированных документов, удостоверяющих права по договору дарения, и передача их клиенту.

Регистрация прав по договору дарения. Сроки и стоимость

Услуги Стоимость, руб. Срок исполнения
Составление договора дарения недвижимости, в том числе квартиры, гаража (машино-места, бокса), помещения и др.от 4 000от 1 дня
Регистрация прав по договору дарения недвижимости, в том числе:
  • жилого помещения;
  • квартиры;
  • гаража
10 00012 дней
Регистрация прав по договору дарения недвижимости, в том числе:
  • нежилого помещения;
  • земельного участка
10 00030 дней
Получение документов БТИ (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план)5 0007—10 раб. дней

Регистрация договора дарения (перехода права собственности на недвижимость). Госпошлина

  • для юридических лиц – 22 000 руб.;
  • для физических лиц – 2 000 руб.

Перечень документов при регистрации прав по договору дарения

  • Документы об уплате государственной пошлины.
  • Документы, подтверждающие полномочия представителей каждой из сторон (нотариально удостоверенная доверенность).
  • Для юридических лиц:
    • документ о регистрации юридического лица (нотариальная копия);
    • устав юридического лица со всеми действующими изменениями (нотариальные копии);
    • документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц (нотариальная копия);
    • документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (нотариальная копия);
    • документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа /управляющей организации (приказ, протокол, решение, в том числе документы о продлении полномочий) (копия, заверенная печатью и подписью директора);
    • свидетельство о внесении изменений (нотариальная копия);
    • выписка из ЕГРЮЛ (дата выдачи не должна превышать 30 дней).
  • Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя – физического лица, в случае если имущество находится в совместной собственности.
  • Правоустанавливающие, правоподтверждающие документы дарителя (свидетельство о праве собственности).
  • Договор дарения – по одному экземпляру для каждой из сторон, один для Росреестра.
  • Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества.

В случае если предметом договора дарения является жилое помещение, дополнительно представляется выписка из домовой книги по адресу жилого помещения.

Для получения более подробной информации о регистрации права собственности по договору дарения недвижимости обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: +7 (926) 011-50-75, +7 (495) 642-45-97.

Источник: https://jusliberum.ru/real-estate-transactions/donation

Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?

Договор дарения является ли правом собственности

Начнем с отличий, которые имеются при оформлении договора дарения и завещания.

Завещание — это письменный документ, выражающий волю завещателя относительно дальнейшей судьбы своего имущества после наступления смерти. Важно знать следующее:

  • завещание подлежит обязательному нотариальному оформлению;
  • после оформления завещания на квартиру гражданин в любое время может отменить или изменить его содержание;
  • не требуется оплачивать НДФЛ;
  • лицо, являющееся собственником квартиры, после оформления завещания не теряет своих прав на свое жилье: имущество передается наследнику только после смерти завещателя. Следовательно, до смерти собственника квартиры его наследник не может совершать никаких юридических операций, связанных с распоряжением квартирой или ее отчуждением;
  • после открытия наследства выдается свидетельство о праве на наследство, подтверждающее право собственности на данное имущество;
  • наследник может отказаться от наследства без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества, или в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди, не лишенных наследства. Также отчуждение может произойти в пользу тех, кто призван к наследованию по праву представления или в порядке наследственной трансмиссии.

Дарение — это двухсторонняя сделка, в соответствии с которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому в собственность имущество. Важно помнить:

  • в данном случае переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре;
  • после оформления перехода права собственности в Росреестре отмена договора дарения возможна только в случаях, предусмотренных договором или законодательством РФ. При этом отмена дарения также подлежит государственной регистрации;
  • в случае оформления договора дарения в пользу своего близкого родственника НДФЛ не уплачивается, в остальных случаях необходимо производить уплату налога;
  • право собственности на квартиру в соответствии с договором дарения возникает сразу после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. После этого даритель лишается права собственности на недвижимость и соответственно права проживания в нем;
  • после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру выдается выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП);
  • одаряемый может в любое время до момента регистрации перехода права собственности отказаться от дара.

Единого ответа на вопрос «Какую сделку лучше оформить?» не существует. В любом случае Вам необходимо учесть несколько условий: момент перехода права собственности, срок оформления сделки и порядок ее отмены. Все очень индивидуально, и выбор способа оформления передачи имущества другому лицу зависит только от Вас.

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Все сделки с долями недвижимости теперь должны проходить через нотариуса

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Дарственная (или, если говорить правильно, договор дарения) — это один из видов гражданско-правовых договоров, после заключения которых оформляется немедленная передача имущества от одного лица другому. Ключевое слово здесь — немедленная.

После подписания договора дарения и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в подавляющем большинстве случаев изменить ничего уже нельзя.

С момента государственной регистрации перехода права собственности даритель перестает быть собственником подаренной квартиры и остается только ее пользователем (то есть лицом, имеющим право проживать в ней).

Новый собственник (одаряемый) действительно вправе в судебном порядке снять дарителя с регистрационного учета (попросту говоря, выписать) из этой квартиры и выселить его на улицу. Это, конечно, крайний случай, но в моей практике случалось и не такое.

Более того, даже достаточно часто встречающееся в договорах дарения указание о том, что даритель сохраняет пожизненное право пользования подаренной квартирой, на самом деле юридически недействительно и вполне может быть признано судом таковым по иску одаряемого. Дело в том, что договор дарения в соответствии с законом является безусловным, и даритель не может при дарении требовать от одаряемого выполнения каких-либо встречных условий, например даже предоставления права пользования квартирой.

Однажды заключенный договор дарения нельзя в одностороннем порядке ни расторгнуть, ни изменить. Это возможно сделать только в суде по обоснованному иску.

Таким образом, договор дарения квартиры — это сделка, полностью построенная на доверии дарителя к одаряемому, и ее совершение, конечно, гораздо более выгодно последнему.

Даже несмотря на то что к нему переходят все обязанности собственника квартиры: такие как уплата налога на имущество физических лиц, оплата коммунальных услуг и иные расходы, необходимые для содержания и обслуживания квартиры.

Завещание же — это официальное, юридически значимое распоряжение лица в отношении своего имущества на случай своей смерти. После составления завещания право собственности на квартиру никуда не переходит, ее владельцем остается прежний собственник.

Более того, он может в любой момент до своей смерти аннулировать завещание, написать новое, которое сделает недействительным ранее составленное, или вообще отказать указанному в завещании лицу в праве на наследство и совершить с завещанием любые иные юридически значимые действия.

Он может даже распорядиться квартирой по своему желанию (продать ее, подарить, обменять), и тогда указанному в завещании наследнику будет просто нечего принимать в наследство, несмотря на целостность и неизменность завещания.

Соответственно, завещание, конечно же, куда более безопасно для дарителя, хотя расходы по содержанию квартиры остаются на нем.

В качестве компромиссного варианта могу предложить договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае собственность на квартиру немедленно переходит к рентоплательщику (то есть лицу, которому передается квартира), но он взамен обязуется пожизненно содержать рентополучателя и ухаживать за ним в объеме, предусмотренном договором.

В случае нарушения этой обязанности у рентополучателя практически стопроцентные шансы расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру. Причем ранее полученные от рентоплательщика деньги и стоимость услуг рентополучатель в этом случае возвращать не должен.

С моей точки зрения, при заключении такого договора интересы обеих сторон будут соблюдены в наиболее полном объеме.

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Договоры пожизненной ренты будет регистрировать государство

Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова:

Для однозначного ответа необходимо знать, какие еще ставятся правовые цели, помимо перехода права собственности. Для отчуждающего имущество лица меньше рисков несет завещание. Для наглядности сравним обе эти сделки по различным критериям.

Суть и возможность последующей отмены. Дарение — это договор. Для его заключения требуется согласие и дарителя, и одаряемого, поэтому и отменить дарение лишь по воле одного дарителя без специальных оснований (например, покушение на жизнь или здоровье одаряемого) не удастся.

Завещание же — односторонняя сделка, которая отделена от другой односторонней сделки: здесь имеется в виду принятие наследства. Таким образом, в завещании участвует только одно лицо, то есть завещатель, его воля ограничена только законом, но никак не волей наследника.

Соответственно, завещатель может изменять и отменять завещание по собственному усмотрению бесчисленное количество раз. С этих позиций, безусловно, удобнее завещание.

Момент перехода права собственности. Дарение может происходить как в настоящем времени, так и в будущем, но не с целью маскировки дарения на случай смерти (ничтожно в силу прямого указания закона).

Поэтому при любом из возможных вариантов даритель не избежит ситуации отсутствия у него права собственности на подаренное имущество — квартиру.

Проживать в ней он сможет лишь с согласия нового собственника.

А как быть, если даритель не уверен в одаряемом? Конечно, можно предусмотреть такое согласие письменно в договоре, но конструкция не «железобетонная»: новый собственник квартиру может продать, подарить или исполнить условие договора лишь формально, сделав проживание дарителя в квартире крайне дискомфортным. Подобных ухищрений в договоре не предусмотреть, поэтому дарить лучше тому, в чьем поведении сомневаться не приходится. Завещатель же автоматически избегает всех вышеперечисленных рисков. Право собственности возникает у принявшего наследство наследника с момента открытия наследства.

Объем предоставления. Подарить можно хоть все свое имущество, конкретно перечислив в договоре, что в него входит. Допустим, это и есть одна квартира.

А вот воля завещателя здесь ограничена правилами об обязательной доле в наследстве: несовершеннолетним или нетрудоспособным детям наследодателя, его нетрудоспособному супругу и родителям, а также нетрудоспособным иждивенцам в любом случае причитается не менее одной второй доли в наследстве, которую определил для них закон на случай отсутствия завещания.

Наследнику по завещанию достанется лишь то, что осталось после наследования указанных выше лиц. Это риски для наследника, который рассчитывает получить все перечисленное в завещании, а о существовании обязательных наследников может просто не догадываться.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Квартира в наследство и завещание

Отвечает юрист, зампред общественной организации «Москонтроль» Юлия Рублева:

Действительно, дарственную изменить нельзя, однако существует постановление пленума Верховного суда от 2014 года, информации о котором в широком доступе представлено достаточно мало. Согласно этому документу, если имущество было у человека единственным, и, подарив его, даритель сильно ухудшил свое жилищное положение, дар могут через суд признать недействительным.

Еще один важный момент заключается в том, кто может заключать сделку дарения недвижимого имущества, а кто нет.

Законодательством Российской Федерации предусмотрен список людей, которые не имеют права безвозмездно передавать жилье другому лицу: это несовершеннолетние граждане (до 14 лет), представители несовершеннолетних (если имущество принадлежит детям), недееспособные граждане, законные представители недееспособных (если имущество принадлежит последним).

Не имеют право принимать в дар недвижимое имущество от своих подчиненных, клиентов, а также их родственников государственные служащие, работники воспитательных учреждений, сотрудники лечебных учреждений, работники социальной защиты.

Что же касается завещания, то его можно в любой момент изменить или дописать, распределить наследство между другими наследниками или назначить душеприказчика. Стоит отметить, что независимо от воли завещателя, часть его имущества перейдет к родственникам, которые по закону имеют право на наследование: престарелые родители, инвалиды и дети, не достигшие 18 лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_luchshe__darstvennaya_ili_zaveschanie_na_kvartiru/5693

Особенности оформления договора дарения

Договор дарения является ли правом собственности
/ Обзоры / Договор дарения — что это?

Всякому, кто задумывался о тонкостях сделок с недвижимостью, а особенно о нюансах налогообложения или оспаривания этих сделок, хоть что-то, да известно о том, что такая форма перехода прав на имущество, как дарение, имеет определённые преимущества.

Попробуем свести в одном месте, как плюсы, так и минусы, присущие институту дарения недвижимого имущества, отделив мнимое от действительного, и обозначив риски и особенности последствий для каждой из сторон сделки.

Чему нас учит юриспруденция? Немного теории

Для начала, сравним дарение с куплей-продажей и попробуем разобраться в сути юридической подоплёки правоотношений, возникающих в результате. С правовой точки зрения у обоих типов сделки есть общие признаки:

  • переход права собственности — объект сделки (не важно, о квартире идёт речь, другом имуществе, или виде имущественного права) меняет в результате собственника;
  • время наступления момента, когда происходит переход права собственности — смена собственника происходит одновременно с фиксацией сделки в Росреестре (здесь и далее, по умолчанию, мы имеем в виду сделки с недвижимостью, которые подлежат регистрации со стороны государства).

Получается, что как только сделка зарегистрирована, у старого собственника отсутствует возможность совершения действий в отношении бывшей теперь уже собственности. Скажем, передумать и отменить сделку он уже не имеет права. Нельзя, конечно, сказать что дарение неотменимо по определению, но для этого нужны серьёзнейшие основания, о чём ниже, и обращение в суд.

Из принципиальных правообразующих отличий отметим тоже два момента. Важнейший — это признак возмездности. Если при купле-продаже право собственности обменивается продавцом на вознаграждение, как правило, в виде денежной суммы, то при дарении никакой компенсации за отчуждение имущественного права от старого собственника новому не подразумевается и нет.

Но вопроса денег в целом, избежать не удастся, и вот почему. Общеизвестно, что законами Российской федерации для граждан установлена обязанность по уплате налога с их доходов. Все знают о ставке в 13%, и о том, что применяется она к налоговой базе, т.е. доходу, выгодоприобретателя.

И отсюда проистекает второе отличие: при продаже недвижимого имущества закон рассматривает, как плательщика НДФЛ, продавца, ибо он получил доход, плату в обмен на право собственности. А при дарении налогообложению подлежит выгода лица, получившего имущество в дар, т.е.

одаряемого, и налогооблагаемой базой будет денежное выражение стоимости дара.

Подробнее о налогах. Это должен знать каждый

Касаемо налогообложения, следует особо отметить основания, которые составляют исключения из общего правила об обязанности платить НДФЛ. Так как речь идёт, чаще всего, о значительных суммах, это знание может помочь существенно сберечь содержимое кошельков как бывших, так и новоиспечённых владельцев недвижимого имущества.

Налог на дарение не уплачивается лишь в том случае, если одариваемый получил подарок от ближайшего родственника.

В случае купли-продажи закон позволяет воспользоваться налоговой льготой или вычетом, в зависимости от основания приобретения продавцом права собственности на объект текущей сделки и от срока владения этим объектом. Также играют роль родственные связи участников сделки.

При дарении же исключение допускается лишь в одном случае. Одариваемый не будет платить налогов, если получил свой подарок от близкого родственника. Принцип близости в таком серьёзном вопросе вольному толкованию не подвержен, а ограничен законодательно вполне конкретным и не длинным перечнем.

Итак, дар не будет облагаться налогом если он получен:

  • от мужа, равно как и жены, т.е дар между супругами;
  • от родителей (как родных отца с матерью, так и усыновивших);
  • от сына или дочери — не важно, родных либо приёмных;
  • от брата, сестры — и сводных, и родных;
  • и от дедушки или бабушки.

От теории к практике

На тех очевидных основаниях, что дарение является сделкой, что при её исполнении происходит передача права собственности, пусть и безвозмездная, и что такая сделка подразумевает волеизъявление двух сторон, одного лишь желания дарителя осуществить дарение для свершения дара недостаточно.

Важно, чтобы одаряемый имел встречное желание принять этот подарок. Вот потому, для фиксации наличия таких взаимных желаний, как основания свершения дарения, закон предусматривает письменную форму заключения договора.

При дарении недвижимости, а мы, повторимся, по большей части говорим о ней, этот же договор будет основанием регистрации перехода прав в Росреестре.

Требование о простой письменной форме применительно к договору дарения означает, что одаряемый вместе с дарителем могут составить этот договор самостоятельно. Важно помнить о требовании закона к содержанию любого договора, и договору дарения в частности, об отражении в нём ряда условий, относящихся к существенным. К ним относятся:

  • календарная дата и наименование места (название населённого пункта) подписания договора;
  • подробные сведения о каждом участнике сделки, включая все паспортные данные;
  • всеобъемлющая информация о предмете дара, касаемо, например, квартиры это будет её кадастровый (учётный) номер, адрес местонахождения, площадь, сведения о документе, подтверждающем основания владения предметом дара дарителем.

В договоре непременно следует отразить сроки и способы передачи объекта дара.

Как и при возмездных сделках, допускается оформление акта приёма-передачи, но практикующие юристы рекомендуют при дарении от него воздерживаться.

Тогда, в тексте договора дарения надо прямо упомянуть, что объект дарения передаётся одаряемому без оформления акта, и что на дату подписания этого договора факт передачи уже состоялся.

Договор дарения оформляется в количестве минимум трёх экземпляров.

Договор дарения оформляется в количестве экземпляров, равном числу участников сделки плюс ещё один — для Росреестра. То есть, минимум, в трёх. Сверх самого распечатанного и подписанного сторонами договора понадобится комплект документов, содержащий:

  • документ, подтверждающий право собственности дарителя на предмет дара;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий источник и дату возникновения права на подарок у дарителя (это может быть договор приватизации для квартиры, дарения, купли-продажи в общем случае, а также свидетельство о вступлении в права наследования или решение суда);
  • нотариально заверенное согласие супруги или супруга, когда даритель состоит в брачных отношениях;
  • квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины в размере 2000 руб. Важно, что пошлина вносится в бюджет обязательно получателем дара.

Следует отметить, что самостоятельное свершение сделки и оформление договора дарения разрешены не всегда. Скорее даже, это исключение, потому что в случае наличия с любой из сторон дара более, чем одного собственника (или выгодоприобретателя), и в случае наличия среди собственников несовершеннолетних лиц, удостоверение сделки должно происходить у нотариуса, в обязательном порядке.

Следующий этап — это передача документов в Росреестр, которая должна быть осуществлена при личной явке участников сделки в это госучреждение.

При нотариальном оформлении нотариусы могут произвести это завершающее регистрационное действие дистанционно, посредством электронных коммуникаций.

По истечении отведённого законом десятидневного срока, сделка дарения завершится выдачей новому собственнику выписки из единого государственного реестра правообладателей о состоявшемся переходе прав.

Возможность обратного хода

На бытовом уровне сложилось мнение, что сделки дарения имущества надёжнее других видов отчуждения собственности, потому что их нельзя оспорить. Действительно, казалось бы: вот даритель, вот его воля, отраженная в договоре, вот новый владелец… Да, всё так, но жизнь течёт и обстоятельства меняются, а вместе с ними меняются и люди.

Претензии на недействительность дарения должны подкрепляться документированными обоснованиями.

Именно с пониманием этой житейской истины законодателем установлены обстоятельства, при которых сделка дарения может быть расторгнута, подчеркнём еще раз, только по судебному решению. Важно, что оспаривать дарение может как даритель, так и получатель дара.

И особенно важно, что равно с ними и это могут быть и третьи лица, чьи имущественные или иные вещные права оказались затронуты фактом этой конкретной сделкой дарения и/или её последствиями.

Претензии на недействительность дарения, вдруг они появись у кого бы то ни было, должны подкрепляться существенными, а значит, документированными обоснованиями.

Причинение умышленным образом дарителю телесных повреждений, самому ему, равно как и ближним его родственникам, покушение на их жизнь со стороны одаряемого являются более чем уважительными причинами для отмены факта дарения. Подтверждением таких нелицеприятных обстоятельств будут либо приговор суда в отношении виновного, либо документированные органами правопорядка и медучреждениями, подтверждённые свидетелями факты нанесения побоев.

Ещё одним основанием для возврата дара в виде объекта недвижимости является неподобающее обращение нового его владельца с этим имуществом.

Если квартире ли, дому ли, переданным в качестве дара, угрожает существенная порча, труднопоправимое ухудшение характеристик или вовсе разрушение (вследствие действий или, наоборот, бездействия одаренного гражданина), у дарителя возникает причина и возможность требовать в суде возврата дара.

Факт и сделка дарения могут быть оспорены и отменены, если суду будут предъявлены доказательства того, что во время свершения этой сделки даритель не отдавал себе отчёта, не понимал, что он делает, что он находился под воздействием наркотиков или алкоголя, или в приступе расстройства психики.

Также, договор дарения окажется ничтожным, если среди его сторон оказались категории лиц, которым это по закону запрещено.

Например, государственные служащие не имеют прав ни дарить, ни быть получателями дара, если одаривание связано с их должностными обязанностями.

Опекуны, иные представители малолетних, иже с ними представители ограничено дееспособных и недееспособных вовсе граждан не могут передавать в дар имущество от имени своих подопечных.

Обособленно стоит такая скорбная причина возврата дара предыдущему хозяину, как смерть одаренного им человека. В этом случае даритель имеет право на возврат квартиры себе, но условие об этом должно быть явно указано в договоре дарения. Иначе, на предмет дара равно с остальным имуществом покойного будут претендовать его родственники в установленном законом порядке.

Считаем плюсы и минусы — сухой остаток

Подытоживая всё вышесказанное, делаем следующие выводы. Первое. Дарение, как вид сделки, имеет неоспоримое преимущество лишь в случае подарка близкому родственнику недвижимого имущества.

Но это в случае реального, а не прикрытого формулировкой дарения, отсутствия факт возмездности.

Помимо однозначной экономии на налогообложении, оспаривание такой сделки, по крайней мере при жизни (и добропорядочном поведении) сторон практически нереализуемо.

Второе, из первого же и следующее: не следует прикрывать дарением сделку купли-продажи. Это мало того, что порождает риск признания притворности сделки и её отмены, ещё и де-юре устанавливает возможность невозврата денежных средств при расторжении сделки по любой из возможных для того причин — ведь в договоре дарения упоминание о деньгах совсем отсутствует.

И в заключение, третье: следует непременно долго и хорошо подумать, заменяя дарением завещание или, например, договор с условием пожизненной ренты.

Помните, что права распоряжения подаренным вместе с правом собственности у вас, начиная с момента регистрации сделки, уже не будет.

И надо быть или очень уверенным, или очень отчаянным человеком, доверяясь до конца своей жизни одариваемому в том, что он распорядится вверенным ему имуществом именно так, как это было задумано изначально и хотелось вам.

Источник: http://just-ace.ru/obzory/dogovor-dareniya/

Проф-Адвокат
Добавить комментарий